前言
眼下郑州各房地产公司最焦灼的，不仅是房子卖得慢了，西安检查小组来郑州严查了，更严重的是卖出去的房子，即使签了约，银行也放不了贷款。房企拿不到业主贷款的少则上亿元，多则几十亿……
和房企类似遭遇的是，老百姓卖个二手房也拿不到贷款，银行直接会给你说，“没有额度，放款时间遥遥无期，等吧”。在等待中，中意的改善房却买不成。
年河南地市房地产市场量价齐涨，南阳单价到了，洛阳破万了，新乡新区破万了，驻马店三个月涨了多，建业在地市项目天天招人，建业西华、邓州的项目不托关系根本买不到房子……
阅罢此文，你会有更多收获和感悟，哪些房子该出手，或许会有更加明确的答案。
那群去年被忽悠换美元的人，今年正在捶胸顿足。不过，老炮我劝你们一句：智商税总是要付的，不在这里付，就在那里付。
免费给你们一个建议：拿好手里的美元，千万别这个时候割肉，美元还是会涨回来的。但如我去年的文章里说的那样，千万不要指望我们会放弃汇率，更别指望人民币崩溃，那是不现实的更是不被中央允许的。
“人民币放水论”直到现在依旧很有市场，有些人对放水论称得上是宗教般的信仰。
放水论最重要的支撑是：我们不能承受房价下跌。我觉得，这种逻辑愚蠢透顶，却又让人无法自拨。诚然，过去十年，我们确实一直在放水，稍微想克制一下，少放点水，市场立马就死给我们看。
因此，房价永远涨成为宇宙真理，以至于我去年说“房价短期看政策、货币，长期看人口净流入和土地供应。”房价疯涨时，几乎没有人相信。三十年河东转河西，时至今日，无论是外部环境还是内部环境，都已经在发生根本性变化。
美联储从年退出QE之后动作连连，先是连续加息、悍然缩表，而后，居然大张旗鼓地宣布仍要继续加息并加大缩表力度。美联储的这些动作将对全世界经济，尤其是中国经济产生巨大影响。
中国是国际贸易的重要参与方，同时是世界美元经济秩序的重要一分子，可以说是这一秩序中获利最大的头马（人民币紧盯美元，依托美元为实际储备货币发行对应数量的人民币，从而可以利用廉价劳动力资源低价出口创造巨大的美元顺差）。
年美国金融危机爆发，美国开始搞QE量化宽松。作为美元经济秩序的头马，我们立马决定紧紧跟随美元政策。纵然我们当时并没有经济危机，也要制造危机跟着美国一起搞QE（超发货币）。随着四万亿货币政策横空出世，中国房地产调控半途而废，从而痛失了经济转型的大好时机。
中国没有条件创造条件也要超发货币的结果是什么呢？
大量的超发货币都以债务形式（其中大部分后来都以房贷的形式）进入市场，结果自然是房价高涨、各种杠杆投机，炒房成了最赚钱的行业，再没人愿意安心做实业，产业转型升级几乎就是一句口号。
等到美国宣布结束QE，已经是年了，中国也想跟着结束放水，这时出现了什么？钱荒！年6月20日，上海银行间同业拆借利率(SHIBOR)大幅上升.40个基点至13.44%！银行之间都已经借不到钱了，央行不得不连夜紧急放水。这说明中国经济那时已经完全依赖于债务膨胀，很难制造新的财富。
这就是我前文所说的，不放水我就死给你看！
我们的经济已经完全走到了借新债还旧债的恶性循环，而且必须越借越多，否则就抵不上前面的债务窟窿。炒房就是这样的典型借贷逻辑：上家借债炒房，把价格炒得更高，下家要借更多的债来接盘上家的房。如是，债务不断滚雪球一样放大。表面的繁荣其实是依靠不断的债务扩大来完成的，实体经济在这种情况下只会越来越差，所以，那些在一二线城市中的付不起高房租的白领和商家，整日惶惶不可终日。
当然，资本只会追逐更高的利润，不可能考虑那些涨房租即破产的实体经济。这就出现了中国经济这近年来的特点：一边央行大放水，一边实体经济被旱死。
这个游戏似乎还可以玩下去，只要银行不断放贷，央行不断印钱就可以。然而，债务不断累积导致一个严重后果，就是它需要印钱的速度越来越快，不然就会出现新印的钱还不够偿还巨额债务的利息的情况。如此下去，那么势必最后就是滔天洪水，钱都变成纸，房产变成砖头。打一个极端的比喻，当人没钱吃饭（恶性通货膨胀）的时候，没人再买砖头，毕竟不能当饭吃。
一个适格的策略，无论如何一定会尽力避免这种情况发生，一定要在适当时狠狠踩下刹车。因此，当美国退出QE之后，我们马上决定踩一次刹车。尽管上一次踩刹车，导致银行间发生钱荒，政府不得不妥协，但与此同时亦下定决心——必须排除这颗会要了命的债务核弹。
解铃还需系铃人，既然钱都让炒房的赚了，既然钱都流向房地产，那么还债还得让他们来还！换句话说，既然猪都养肥了，当然没有不杀的理由，何况面临年关，地主家里也没余粮啊。
一个算是设计好的，当然也是没得选择的局面出现了：在全国多数三四线城市房地产大量过剩空置的情况下，政府年初悍然推出去库存政策。一时房价闻风而涨，信贷政策极度宽松，但凡是有点钱的都拼命加杠杆进入地产市场。郑州这样的局面一直持续到年的12月份左右。
不过这时出现了一个意外：人民币汇率扛不住了！先知先觉的聪明资本们，已经在趁机抛售资产出海。年年中，一线城市成交天量，价涨量涨。与此同时，中国外汇出现储量惊人下降，嗅觉灵敏的海外资本趁机做空人民币，人民币汇率一时一泄千里。
年七八月份，在香港人民币外汇市场上，中国央行与众多资本力量鏖战两月之久，之后中国政府不得不做出收紧外汇管制的决定，随后就出现新政，各地相继推出新的房地产调控政策，郑州的控制是国庆期间的10月3日。
然而，三四线城市的巨大库存尚未消化，，如果不去掉它们的库存，亲儿子们（银行，国有开发企业）随时会被一起拖到沟里。所以新政针对的是上涨过快的一二线线城市，对三四线城市仍然是网开一面，希望资金能涌入。果然，广大人民群众没有辜负国家的期望，纷纷加大杠杆进入三四线城市扫货，地方政府也加大棚户改造、拆迁的力度，制造出新的“刚需”，做大做热市场。你去驻马店等地看看周边村庄几乎也是拆了精光，市民和拿到拆迁款的村民纷纷在年6月左右恐慌性入市。
在广大人民群众的努力配合下去库存任务顺利完成，此时时间已经到了年。北京等一线城市又开始了新一轮的涨价潮。但此时的政府已经不再是年底毫无准备的状态。新政在年两会刚刚结束时就迫不及待地推出，一时间很多人都被炸蒙了。不过，很快大家在反应过来后，认为这一切不过又是历史的重复，一切调控不过是像以前一样越调越涨。
然而，这次调控的发展超出很多人预期，似乎没有尽头，政策一个接着一个，一个比一个狠，一个比一个准。郑州是五一长假期间又调控，绿博、荥阳、新郑纳入新的限购范围。我想告诉大家的是：其实所有的调控政策都只是表面现象，最重要的手段往往不会大张旗鼓。
年三月开始，货币政策全面收紧，不仅贷款利息上涨，审批难，更重要的是要求大企业降杠杆降低负债率。在降杠杆上，中央政府可谓坚决，强令地方银行替国企吞掉不良债务（债转股），甚至不惜对国内借债、国外投资的民营大企业采用强制手段（参见安邦和万达）逼迫其降负债去杠杆。这体现在货币方面，就是M2增长一个月比一个月低。
按照年的官方口径，中国债务总额万亿，与此同时中国货币总量万亿。相信这些债务中绝大多数为地产类和基建类长期债务，按照同期人民币贷款基准利率4.9%计算，如果每月货币总量增加少于9.8%，就是新增货币还不上既有贷款的利息。这意味着很多人在还债，却不能再继续借新还旧的游戏了，这就叫减负债去杠杆。
在今年实际利率普遍上浮的情况下，目前郑州很多银行首套房贷也已是1.2倍，才能签约，并且不能马上放款。9.8%的极限增长率计算应该是一个比较乐观的数值了（实际上基准利率一直是地方政府和国企的特供，私有经济融资是没戏的）。一叶而知秋，十几年的债务繁荣告一段落，说不定这次是个长久的做别。
在全国人民对房地产宗教般的狂热下，地产教徒们用自己几乎全部的现金和今后几十的收入，替政府的亲儿子们——国有银行和国有企业完成了债务转移，手段当然是通过房地产。很好，如今这个局面，终于有人可以动手拆除债务核弹了。
等等！还有个问题：虽然大核弹被弄成无数个小炸弹，分到了地产教徒们的手里，但是他们要是都给一起扔出来（抛售）怎么办？政府既然准备了2年多才动手，自然不会没有办法，限购、限售升级、二套房贷实际停贷、二手房贷首付提高甚至停贷，你想扔也得有人接吧？
地产教徒们仍然没有放弃！他们还在盼着地产解放军，还在盼着回暖，但冬夜漫漫，不是所有人都熬得到明天的太阳。美国还在不停收紧货币，又是加息又是缩表，在这种情况下人民币想要宽松就得放弃汇率、放弃出口。如此情况，再指望地产养活全中国人民，那是不可能的。
虽然一时地产教徒们扔不掉手中的小炸弹，但哪天一下子爆了，难免会伤到亲儿子，就算是伤到花花草草也不好啊。这时，政府智慧体现的淋漓尽致——在民众的“强烈呼吁”下，推出了大量的租赁房土地、政策房土地，并且保证租售同权（当然实际同权不同权并不重要）。11月10日，河南住房城乡建设厅在郑州召开住房租赁试点工作推进会，推进郑州、开封、洛阳三市住房租赁试点工作，批准16家住房租赁试点企业，国开行、建行进军河南住房租赁市场，国企、民企又要在租赁市场大展拳脚了。与此同时鼓励民众先租房后买房，并且提倡公有产权房，屁民可以用低廉的价格享有房子的%实际使用权且终身不变（只要你不买商品房）。
广大的地产教徒们尴尬了，要么自己把炸弹的炸药吃掉（降价到可以跟政府政策房竞争的地步，从而实际上自己将债务的相当一部分消化），要么就拿在手里，直到把自己炸死（还不起贷），或是自己通过长年还贷最终消化掉所有债务。
好吧，地产教徒们很坚强，老子一辈子拿着，就等涨价的那一天！其实这也不是秘密，政府一直在提房地产调控的长效机制。这些长效机制都有什么呢？一定有房产税，或许有遗产税，甚至有可能还会有豪宅税，空置税等等。政府官员们甚至贴心地说：“不推行房地税，最终购房人利益受损。”
既然你不肯主动把炸弹装药吃下肚子（消化债务），那我就逼你慢慢一口一口吃吧。
有个别悍不畏死的勇敢教徒大吼一声：“老子断贷了，扔给银行！”于是这几天就有了断贷被罚款和没收房产的新闻。你们得想明白：跟亲儿子们合伙赚钱时，大家你好我好，等大难临头了，银行这些国家的亲儿子们可绝不替你扛雷。现在是信用社会，失去信用的代价是很可怕的。年各商业银行清欠小组都很忙，年可能更忙，第一步先把你家锁给换了，看你还敢不敢不还钱。
广大的无房户也别开心，政府绝对不是为给你降房价的，房价下降只是实现降债务过程中的一个现象。限购，限售都被政府解释为控制房价上涨的手段，可是实际上这些手段不仅能控制房价上涨也能控制房价下跌。
在一个市场里，有买有卖才能达成交易，上涨时这些手段确实可以减少炒作，然而下降时这些手段也能防止瞬间的天量抛盘，从而阻止房价短时间内崩溃。更重要的是，在严厉收缩货币的背景下，没有交易的市场自然没有机会可以套现，不管你的房产纸面上值多少，你无法变现也无法抵押贷款，那房子就是不能当饭吃的砖头。
说到这里有些人开心了，管理者就是不想让房价跌了？在管理者的眼里，房价跌不跌根本不是问题，他们关心的是房地产市场的债务不能再膨胀，这些债务得有人还，还有就是巨大债务的堰塞湖不能瞬间溃坝。因此，各位依靠巨大债务杠杆的买房人，不要再幻想可以做债务接鼓传花的发财梦了。
另外，至今还没买房的各位应该都不是富人吧？你口袋里那点钱，人家根本看不上。换句话说，并不是因为你多聪明，幸而你只是没傻到加足杠杆杀进房地产而已。
在全民还债去杠杆的日子里，一切现金都可能给用来填债务窟窿，当然，你得接受忽悠才行。各种PPP、变着花样的理财、股票、保险，乱七八糟的短期消费贷、现金贷，网商们的白条、花呗，还有明天房价就反弹的威胁，其实都是盯着你的现金流和还债能力。等到房价真降下来了，你会发现你的收入并没有涨上去，而口袋里的现金也仍然没有增长。在全民还债的背景下，你尽管没有债务，但一样受到影响，经济社会里没有人是孤立的。
管理层目前所做的一切，不过是逼不得已的降债去杠杆行为。今年国际评级机构我们的评级，也都是看到我们走到了债务无法持续的境地。过去的十几年，很多人住上好房开上好车，大部分人也都背上债务，都是拿今后几十年的收入来享受现在的生活。但出来混总是要还的，这世上从来没有免费的午餐。
河南哪些房子该入手，哪些房子会被薅羊毛？
1、郑州地区以外的县城，建议仅保留自住有品质住房，比如买了建业，那么你原来旧房该抓紧出手，留着没什么意义。
2、郑州以外的17个地市，选择了有品牌的品质房产，也该出手原来的老房子，在地市里房产投资，从未来看是一件风险较大的事。地市房子回归居住的本性，比郑州房子回归居住本性更迫切。
坦白地讲，买地市元/平左右的房子，不如郑州南龙湖、荥阳东，当然也远远比不上郑州三四环之间单价1-元/平左右的地铁盘。
3、在绿博、白沙，一定选择大品牌，有环境的品质盘，在这个区域要买好的，而不是买便宜货；
在南龙湖可以重点看看龙湖锦艺城，有大商业做完善的生活配套；在航空港北港西片区的孟庄区域可以重点看看康桥林语镇，区域的发展潜力大，双地铁，康桥的景观和建筑品质都不错。
康桥林语镇亩整体鸟瞰图
荥阳一带重点看地铁盘，开发商品牌和位置。
大北区、郑州西南、郑州管南三雄，高新区是郑州单价1-元/平集中的三大片区，也是郑州刚需购房的四大片区，刚需自住只要买对没有问题，但不适合大资金再继续投资性购房，但很多房子的保值功能还不错。
4、郑州北龙湖没有风险，未来也一定是整个河南的价格高地。
结语
一个时代过去了，就永远地过去了。
无论你是遗憾、憎恨、怀念，它终将成为历史。如果你看不清楚未来政策的走向，货币、债务的基本策略逻辑，你必将在未来选错方向。
限价地、国资强力杀入租赁房市场、呼之欲出的房产税、长效机制下银行限贷、缺贷去杠杆成为常态的情况，要想不被征智商税，不被薅羊毛，那些顶级聪明人已开始且战且退且调整。你若没有对过去持有房产的杀伐决断般调整，自然就不会有新的未来和明天。
在郑州，却始终对县市百十平米老破小寄以期盼的人；还有在郑州手握几套刚需房就沾沾自喜、夜郎自大的人，你也该醒醒了，抓紧调整集中到优质改善房，甚至北龙湖豪宅。
我们房地产发展方向变了，货币政策变了，国家的发展要求变了，一切都要变，目前仅仅是开始，谁先布局未来，谁将是下一个王者。
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